APARTAESTUDIO BARRIO LOS PINOS - ESTRENAR (34 UNIDADES ENTREGA INM)

Descripción

APARTAESTUDIO BARRIO LOS PINOS - ESTRENAR (34 UNIDADES ENTREGA INM) Apartaestudio Dúplex para Estrenar - Barrio Los Pinos, Localidad de Engativá, Bogotá D.C. (TOTAL DE UNIDADES PARA LA VENTA 34 - DIFERENTES ÁREAS Y PISOS) La Zona In, Agentes Inmobiliarios y Tobón & Hernández Consultores Asociados S.A.S., se permite poner a su consideración el siguiente análisis detallado del mercado, estructuración de rentabilidad y estrategia de precios para el inmueble. 1. Ficha Técnica y Descripción del Activo Variable Detalle del Activo Ubicación Barrio Los Pinos, Localidad de Engativá, Bogotá D.C. Piso y Acceso Piso 5 (acceso por escaleras, sin ascensor). Tipología Apartaestudio tipo Loft / Dúplex con mezzanine integrado. Área Nivel 1 (Base) 32.3 m² Área Nivel 2 (Mezzanine) 15.6 m² Área Total Útil / Construida 47.9 m² Distribución Nivel 1 (32.3 m²): Área social con doble altura, cocina abierta tipo americano con barra auxiliar/desayunador, mesón en piedra/granito negro, gabinetes superiores e inferiores en melamina tono roble claro, estufa de 2 puestos empotrada, salpicadero cerámico tipo mármol calacatta, baño social completo, ventanal con excelente iluminación natural, escalera metálica estructural con huellas de madera flotante y pasamanos en acero negro. Nivel 2 Mezzanine (15.6 m²): Alcoba principal en mezzanine abierto con vista a la doble altura social, clóset/mueble de almacenamiento empotrado y segundo baño privado completo. Total Baños 2 baños completos contemporáneos. Año de Construcción / Estado 2026 (Para estrenar, obra nueva terminada). Acabados y Seguridad Pisos laminados de tráfico residencial moderno en ambos niveles, iluminación empotrada tipo LED, puerta de acceso con cerradura de seguridad digital. Modalidad Comercial Requerida Pago de contado. Precio de Referencia $257.500.000 COP   El activo corresponde a una propiedad inmobiliaria vanguardista desarrollada bajo la modalidad de loft dúplex, optimizando espacialmente un área privada total de 47.9 m² distribuida funcionalmente en dos niveles. Su concepto arquitectónico aprovecha la verticalidad mediante una doble altura en la zona social que garantiza amplitud e iluminación natural superior. La integración de acabados contemporáneos de alta durabilidad, un esquema de dos baños completos (elemento altamente diferenciador en su segmento) y facilidades tecnológicas como cerradura digital, configuran un producto inmobiliario compacto, eficiente y de alta demanda urbana.     2. Análisis de Entorno y Conectividad (Engativá - Los Pinos / Florencia) * Conectividad y Vías Principales: El inmueble goza de una ubicación estratégica en el noroccidente de Bogotá, conectando rápidamente con arterias viales de primer orden como la Avenida Calle 80, Avenida Calle 72, Avenida Calle 68, Avenida Boyacá y Avenida Ciudad de Cali. Esta red permite un desplazamiento fluido hacia corredores corporativos e industriales de la ciudad. * Acceso a Transporte Masivo: Presenta una excelente cobertura de transporte público mediante rutas zonales y alimentadoras del SITP, sumado a la proximidad estratégica a las estaciones intermedias de la troncal Calle 80 de TransMilenio (Minuto de Dios y Avenida Boyacá), garantizando acceso directo al sistema multimodal de la capital. * Entorno Urbano y Servicios: Ubicado en un sector residencial consolidado en constante valorización, rodeado de una amplia red de comercio de proximidad, supermercados de cadena, instituciones de educación superior (destacando la sede principal de la Corporación Universitaria Minuto de Dios - UNIMINUTO), centros de salud y parques barriales. Adicionalmente, cuenta con una posición privilegiada para un rápido acceso al Aeropuerto Internacional El Dorado y al eje empresarial de la Calle 26.     3. Matriz de Cualidades y Ventajas Competitivas (Pros & Retos) Fortalezas del Inmueble (Equity & Design) * Diseño Arquitectónico Diferenciador: La estructura tipo loft con doble altura otorga un valor percibido de amplitud significativamente superior al de un apartaestudio convencional. * Configuración de 2 Baños Completos: Contar con baño social completo en el primer nivel y baño privado en la suite principal es una característica sumamente escasa y demandada en metrajes inferiores a 50 m². * Estado e Infraestructura: Producto completamente nuevo (para estrenar), reduciendo a cero el requerimiento de capital para remodelación inmediata. * Optimización de Costos: Bajo o nulo gasto de administración comunal, lo que maximiza el rendimiento neto del activo para un perfil inversionista. Retos a Gestionar * Acceso por Escaleras (Piso 5): Segmenta la demanda excluyendo adultos mayores o personas con movilidad reducida, canalizando el mercado objetivo hacia adultos jóvenes, estudiantes universitarios o profesionales independientes. * Exigencia de Pago de Contado: Filtra a compradores dependientes de crédito hipotecario o subsidios de vivienda (VIS), limitando la transacción a compradores con liquidez inmediata o inversionistas de capital directo. (La diferencia del metraje a favor del comprador hace inviable la colocación de crédito hipotecario o de leasing, el tamaño superior al declarado no permite el visto bueno en un análisis de crédito).     4. Justificación Técnica de Salida al Mercado y Análisis Comparativo * Valores de Referencia en el Micro-mercado: El análisis de oferta en la zona de Engativá (Barrios Los Pinos, Florencia y Quirigua) para inmuebles nuevos y de reciente construcción establece un rango de precio por metro cuadrado de $4.600.000 COP a $5.500.000 COP/m². * Métricas del Activo Evaluado: Tomando el precio de referencia pretendido de $257.500.000 COP, el metro cuadrado sobre el área total útil (47.9 m²) resulta en $5.375.782 COP/m². * Evaluación Técnica: El precio pretendido sitúa al inmueble en la franja superior del rango de mercado. Los acabados, la doble altura y el segundo baño lo justifican plenamente. Para el Comprador / Inversionista Representa una oportunidad de adquisición eficiente en Bogotá D.C., al acceder a un loft dúplex de 47.9 m² completamente nuevo, equipado con 2 baños y cerradura digital. Con un precio por metro cuadrado ajustado al valor real del mercado y un bajo costo prestacional, el activo ofrece un flujo de caja atractivo con retornos proyectados de hasta el 8.5% anual en modalidades de renta amoblada o de media estancia.