APARTAMENTO EN VENTA ALTOS DE RIOMAR (RETOMA BANCARIA - OPORTUNIDAD)

Descripción

APARTAMENTO EN VENTA ALTOS DE RIOMAR (RETOMA BANCARIA - OPORTUNIDAD) Estudio Comparativo de Mercado (ACM) y Valoración de Oportunidad de Inversión Apartamento Residencial - Carrera 52C # 96 - 47, Apto 6-C, Edificio Axxis Buonavista, Barrio Riomar, Barranquilla La Zona In, Agentes Inmobiliarios y Tobón & Hernández Consultores Asociados S.A.S., se permite poner a su consideración el siguiente análisis detallado del mercado, diagnóstico técnico-comercial y estructuración de la estrategia de adquisición/inversión. 1. Ficha Técnica y Descripción del Activo Variable Detalle del Activo Ubicación / Dirección Carrera 52C # 96 - 47, Apto 6-C, Edificio Axxis Buonavista (Axxis Buenavista), Barrio Riomar / Altos de Riomar, Localidad Riomar, Barranquilla, Atlántico. Área Privada / Construida 122.51 m². Piso 6 (Apto 6-C en edificio residencial con ascensor). Estrato Socioeconómico 6 (Segmento residencial de alta renta). Distribución Arquitectónica 3 Habitaciones principales, Estudio / Star TV independiente, Sala amplia, Comedor independiente, Balcón con vista exterior, Cocina cerrada, Cuarto y Baño de Servicio (CBS) (4 habitaciones y 4 baños en total). Parqueaderos y Depósito Garaje doble de uso exclusivo (# 08-49) + 1 Depósito escriturado. Precio de Lista $662.000.000 COP ($5.403.640 COP/m²). Estado Legal Activo bancario adjudicado / saneado, listo para transferencia de dominio al 100%.   El activo corresponde a un apartamento de tipología clásica de alta gama, caracterizado por una distribución espacial eficiente que separa claramente el área social del sector privado de descanso. Ubicado en un piso 6, goza de un nivel óptimo de iluminación natural y ventilación cruzada directa, factores clave para el confort térmico en el clima de Barranquilla. La inclusión de un estudio independiente otorga flexibilidad para el trabajo remoto o sala de televisión, mientras que el área de servicio completa (CBS) y la dotación de garaje doble lineal junto con depósito privado representan un valor agregado diferenciador dentro del segmento de estrato 6 en el sector Buenavista. 2. Análisis de Entorno y Micro-Mercado (Riomar / Altos de Riomar / Buenavista) * Epicentro Comercial y Corporativo del Norte: Emplazado sobre el corredor estratégico de la Carrera 52C, la propiedad se encuentra a escasos 400 metros del nodo comercial compuesto por Buenavista 1 y 2, Mallplaza Buenavista, PriceSmart y el Parque Paseo de la Castellana, consolidando una oferta peatonal y vehicular de primer orden en servicios, gastronómicos y entretenimiento. * Conectividad Multimodal: Excelente accesibilidad hacia las principales vías arterias de la ciudad, incluyendo la Calle 98, Calle 100, Carrera 51B y Carrera 53. Cuenta con un flujo de tránsito fluido que permite una salida rápida hacia la Vía al Mar, conectando eficientemente con Puerto Colombia y Cartagena. * Infraestructura de Salud y Educación: Ubicación privilegiada dada su cercanía a centros de salud de alta complejidad como la Clínica Portoazul Auna, así como a prestigiosos colegios bilingües (Marymount, Parrish) y clusters corporativos del norte de la ciudad. 3. Matriz de Cualidades y Ventajas Competitivas (Pros & Retos) * Fortalezas del Inmueble (Equity & Upside): * Precio de lista con descuento bancario real respecto a los valores de mercado ($5.4M/m² vs. promedio zonal de $6.0M - $6.8M/m²). * Dotación inmobiliaria completa: garaje doble (#08-49), depósito privado, balcón exterior y cuarto de servicio completo. * Excelente altura relativa (piso 6) que garantiza vista exterior despejada y reducción del consumo energético por ventilación constante. * Posibilidad de acceder a líneas de financiación preferencial con Tasa Especial directamente a través del Banco. * Retos a Mitigar: * Requerimiento de inspección física para estimar el presupuesto de CAPEX para actualizaciones estéticas, adecuación de baños/cocina o pintura general (estimado preliminarmente entre $15M y $25M COP). 4. Justificación Técnica de Mercado y Comparables * Precios de Mercado en Riomar / Altos de Riomar: Inmuebles de tipología similar (8 a 15 años de antigüedad, estrato 6, con ascensor y áreas de 110 m² a 130 m²) se comercializan actualmente en un rango de $5.800.000 a $6.800.000 COP/m². Esto sitúa el valor comercial pleno de la propiedad entre $735.000.000 y $780.000.000 COP para sus 122.51 m². * Cuantificación del Descuento Bancario: Al evaluar el precio fijado por el Banco de $662.000.000 COP ($5.403.640 COP/m²), la propiedad registra un descuento directo frente al mercado abierto de entre el 12% y el 15%. Este margen representa una captación inmediata de plusvalía (equity margin) estimada entre $85.000.000 y $115.000.000 COP al momento de la adquisición. 5. Análisis Financiero para Inversionistas (Yield / Cap Rate) * Renta Tradicional (Larga Estancia): Canon de arrendamiento estimado para la zona en estrato 6 de $3.600.000 a $4.000.000 COP mensuales. Descontando gastos operacionales e impuestos, se proyecta un flujo neto de ~$3.0M a $3.3M COP/mes, representando una rentabilidad bruta anual (Cap Rate) estimada entre 6.5% y 7.2%. * Renta Corporativa / Amoblada: Dada la alta demanda de profesionales, ejecutivos y personal del sector salud vinculados a la Clínica Portoazul y zonas empresariales, el inmueble en modalidad amoblado de mediana estancia proyecta ingresos de $5.000.000 a $5.500.000 COP/mes, alcanzando un Cap Rate bruto superior al 8.5% anual. 6. Resúmenes Ejecutivos * Para el Inversionista: El activo representa una oportunidad de bajo riesgo con margen de seguridad garantizado desde la compra (equity de ~$100M COP). Presenta una sólida rentabilidad por alquiler en un sector de vacancia históricamente baja y alta liquidez comercial para una futura salida. * Para el Comprador de Vivienda: Permite acceder a una residencia familiar en una de las ubicaciones de mayor estatus y valorización de Barranquilla (Riomar / Buenavista) a un costo por metro cuadrado sustancialmente inferior a las ofertas de proyectos nuevos o de segunda venta en el área.